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Droit Social et Droit Immobilier                                                         01.42.99.61.99   01.42.99.65.22   olivier.aumont@afr-avocats.com                           Connexion

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Tour Eiffel

L'obligation de délivrance du bailleur, ses clauses dérogatoires et leurs limites

La répartition de la charge des travaux et réparations, grosses ou menues, entre bailleur et locataire est un sujet ayant donné lieu à une abondante jurisprudence témoignant de la difficulté pour les parties de s'entendre sur leurs obligations respectives en interprétant les clauses plus ou moins prévoyantes de leur contrat de bail commercial.

Il est précisé que la question revêt un intérêt pratique moindre pour les baux d'habitation portant sur la résidence principale du locataire qui sont régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, pour lesquels la question est réglementée par les décrets n°87-812 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives et n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.

Le principe

Aux termes de l’article 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au locataire la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il est constant que les articles 1719 et suivants du Code Civil ne sont pas d'ordre public de sorte que les parties sont libres d'y déroger contractuellement, mais dans une certaine limite a précisé la jurisprudence de la Cour de Cassation.

Il s’agit en effet de l’obligation de délivrance du bailleur qui, en elle-même, est essentielle à la formation du contrat de bail.

Les dérogations et leurs limites

La clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 5 juin 2002, 00-19.037, Publié au bulletin).

Cette solution a été récemment réaffirmée (Cour de cassation, Chambre civile 3, 20 janvier 2009, 07-20.854, Inédit) :

" Vu les articles 1719 et 1720 du code civil ;

Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée; qu’il doit entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 18 septembre 2007), que la société AMP a pris à bail commercial des locaux appartenant à la société Elastipark; qu’invoquant des défaillances graves de l’installation électrique, la locataire a assigné la bailleresse pour la voir condamner à réaliser les travaux nécessaires ;

Attendu que pour débouter la locataire de ses demandes, l’arrêt retient que si le bailleur se doit de satisfaire à son obligation de délivrance, il peut se dispenser de l’obligation de délivrer des locaux en bon état de réparation par une convention, et que tel est bien le sens de la clause du bail stipulant que le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance et qu’enfin l’obligation de délivrance ne s’entend qu’au jour de prise de possession des lieux, alors que le preneur a attendu une année pour demander la mise en conformité de l’installation électrique ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, la cour d’appel a violé les textes susvisés."

De même, quelles que soient les clauses du contrat de bail, le bailleur reste tenu, au titre de son obligation de délivrance, des travaux ou réparations qu’exige un vice de construction de l’immeuble (Civ. 3ème, 9 juillet 2008, n°07-14631) :

 "Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble".

Un autre arrêt est intéressant en ce qu'il est estime que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux d’entretien ou de réparation, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenue, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble (Cour de cassation, Chambre civile 3, 2 juillet 2013, 11-28.496, Inédit).

Pour mémoire, les grosses réparations visées à l’article 606 du Code Civil sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Civ. 3ème, 13 juillet 2005, n°04-13764).

La clause prévoyant que les locaux devront être restitués en parfait état n’est pas suffisante pour transférer à la charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté (Civ. 3ème, 3 avril 2001, n°99-15740 ; Civ. 3ème, 27 septembre 2011, n°10-24065).

Les clauses du bail commercial transférant à la charge du preneur les travaux ordonnés par l'autorité administrative doivent être rédigées avec un soin particulier puisqu'elles sont dérogatoires à l'obligation de délivrance du bailleur et que la jurisprudence les interprète de manière restrictive.

La Cour de Cassation vient d'en donner une illustration aux dépens d'un bailleur qui se croyait nanti d'une clause lui permettant de transférer les travaux de ravalement à son locataire (Cass. 3e civ. 5 octobre 2017 n° 16-11-470 F-D).

Le cas particulier du ravalement enjoint par l'administration

Le propriétaire d’un immeuble reçoit une notification de la mairie de Paris le mettant en demeure de remettre en état de propreté et de ravaler la façade de son immeuble.

Il demande à son locataire d'effectuer les travaux sur le fondement d'une clause du bail lui imputant le ravalement des façades de l’immeuble.

Le locataire refuse et le propriétaire l’assigne en exécution à ses frais des travaux de ravalement de l’immeuble. La cour d’appel rejette la demande du propriétaire.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi en rappelant que les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire.

Or le bail imposait seulement au locataire, parmi les travaux à sa charge, le ravalement des façades de l’immeuble.

Le bailleur ne pouvait donc pas invoquer un manquement du locataire à ses obligations et les travaux de ravalement imposés par la mairie de Paris devaient être supportés par le propriétaire.

La solution aurait pu être différente si, dans un immeuble en copropriété, l'assemblée générale des copropriétaires avait décidé le ravalement en dehors de toute injonction de la mairie de Paris.

Une clause mettant à la charge du preneur les travaux de ravalement n'était suffisante en l'espèce : le bail aurait dû comporter en outre une clause transférant au preneur les travaux prescrits par l’autorité administrative pour s'appliquer à l'injonction administrative.

L'apport de la loi PINEL

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi PINEL a créé un article L145-40-2 dans le Code de Commerce qui prévoit que :

"Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût."

Ces dispositions nouvelles obligent donc les bailleurs et leurs conseils à être plus précis et prévoyant sur les travaux dont la charge est transférée aux preneurs pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.