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Droit Social et Droit Immobilier                                                         01.42.99.61.99   01.42.99.65.22   olivier.aumont@afr-avocats.com                           Connexion

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Palais de justice

Congé, bonne foi et lettre recommandée (ou nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude)

L'article 1134 du Code Civil est mort (depuis le 1er octobre 2016) vive l'article 1104 nouveau du Code Civil !

Il dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Rappelons ici que :

  • avant la loi du 18 juin 2014 dite Loi PINEL qui avait modifié de manière éphémère l'article L145-9 du Code de Commerce sur la forme du congé qui prévoyait désormais que le congé devait être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (acte d'huissier de justice), au libre choix de chacune des parties,
  • et avant la loi du 6 août 2015 dite Loi MACRON qui a rétabli l'article L145-9 dans sa rédaction initiale concernant la forme du congé (acte extrajudiciaire) et modifié l'article L145-4 du Code de Commerce qui prévoit désormais que le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire,
  • le congé donné par le bailleur comme par le preneur devait impérativement être signifié par acte extrajudiciaire à peine de nullité (Civ. 3e, 23 mars 2011, n°10-12254 ; Civ. 3°, 30 mai 1996, n°94-14.431) même en cas de stipulations dans le bail autorisant la lettre recommandée avec avis de réception (Cass. 3e civ., 13 décembre 2000, n°99-14878, Publié au bulletin ; Cass. 3e civ., 18 juin 2013, n° 12-20241), en raison du caractère d'ordre public (par application de l'article L145-15 du même Code) des dispositions de l'article L145-4 qui prévoyait la forme requise par l'article L145-9 du Code de Commerce.

Inévitablement, les Tribunaux ont eu à connaître, avant les modifications législatives précitées, d'affaires dans lesquelles le locataire, se conformant à la clause (erronée) de son bail commercial, a donné congé par lettre recommandée avec avis de réception.

Certains bailleurs ont parfois invoqué la nullité du congé donné par lettre recommandée avec avis de réception, même en conformité avec la clause du bail, pour demander le paiement des loyers jusqu'à la prochaine échéance du bail malgré le départ du preneur.

Les juges du fond, approuvés par la Cour de Cassation, n'ont pas hésité à placer ces bailleurs et parfois leur mandataire de gestion devant leurs responsabilités.

L'espèce ici rapportée en est une récente illustration.

Loyauté dans l'exécution des contrats, encore et toujours.

Dans cette espèce, selon un acte initial ayant fait l'objet d'un renouvellement 10 ans plus tard, une société a pris à bail commercial des locaux appartenant à une SCI .

Le contrat prévoyait que le congé pouvait être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Par lettre recommandée du 1er avril 2008 adressée à la société mandataire de la bailleresse, la locataire a donné congé pour le 1er décembre 2008.

Invoquant l’irrégularité de ce congé et la poursuite du bail, la SCI l’a assignée en paiement d’un arriéré de loyers.

Par voie reconventionnelle, la société locataire a demandé la condamnation de la bailleresse et de son mandataire au paiement, à titre de dommages- intérêts, d’une somme équivalente au montant des loyers dus.

La SCI et sa mandataire ont fait grief à la Cour d'appel d’avoir accueilli la demande reconventionnelle.

La Cour de Cassation a noté que la Cour d'appel avait relevé :

  • d’une part, que la SCI, professionnelle de l’immobilier, avait rédigé le bail initial prévoyant de délivrer congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et n’avait pas attiré l’attention de la locataire sur l’irrégularité de cette clause lors du renouvellement du contrat,
  • d’autre part, que la mandataire, également professionnelle de l’immobilier, avait omis d’informer la locataire de l’irrégularité du congé alors qu’une régularisation était possible.

La Cour de Cassation a approuvé la Cour d’appel d'avoir retenu que la bailleresse et sa mandataire avaient engagé leur responsabilité, contractuelle pour la première et délictuelle pour la seconde, à l’égard de la société locataire.

Ni l’exercice d’une activité professionnelle dans les lieux loués, ni l’assistance de la locataire par un conseil lors du renouvellement du bail n'ont constitué pour la Cour de Cassation des faits susceptibles d'exonérer la bailleresse et sa mandataire de leur responsabilité (Civ. 3°, 15 décembre 2016, n°15-23529).

Dans une autre espèce, le locataire commercial qui avait donné congé par lettre recommandée avec avis de réception a formé reconventionnellement à la demande de condamnation au paiement de l’arriéré de loyers une demande de dommages-intérêts en invoquant la faute de la bailleresse qui s’était abstenue de l’alerter sur l’irrégularité du congé délivré neuf mois avant l’expiration de la période triennale (Cass. 3e civ., 15 oct. 2014, n°13-25123).

L'exigence de bonne foi dans l'exécution des contrats paraît donc faire peser sur le bailleur et, le cas échéant, son mandataire, lorsqu'ils sont qualifiés de professionnels de l'immobilier, une obligation d'information du locataire lorsqu'il est encore temps pour lui de régulariser par acte extrajudiciaire un congé donné par lettre recommandée avec avis de réception qui ne pouvait produire effet avant que la loi n'autorise désormais l'usage de cette forme pour le locataire.

En effet, par application de l'article L145-9 du Code de Commerce dans sa version en vigueur à ce jour, le bailleur demeure lui soumis à l'obligation de donner congé par acte d'huissier de justice.

Il est vrai que l'un des motifs de la loi PINEL ayant pour la première fois autorisé l'usage de la lettre recommandée avec avis de réception pour le congé était de permettre au locataire d'économiser les frais d'un acte d'huissier.

Certains commentateurs de la loi PINEL avaient critiqué ce choix en raison de la disproportion entre l'économie ainsi réalisée et le risque que le bailleur ne reçoive pas ou n'aille pas retirer la lettre recommandée avec avis de réception lui notifiant le congé du preneur dans un délai respectant le préavis.

En effet, le destinataire d'un acte d'huissier de justice est réputé l'avoir reçu à la date du jour du passage de l'huissier (dès lors que le domicile est certain) même s'il en prendra effectivement connaissance quelques jours plus tard (avis de passage ou copie de l'acte envoyé par lettre simple, cf. article 658 du Code de Procédure Civile).

En revanche, la date de réception d'une notification faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire (cf. article 669 du Code de Procédure Civile).

Malgré cette critique, la loi MACRON a maintenu la forme de la lettre recommandée pour le congé du preneur (cf. article L145-4 dans sa version actuelle) mais rétabli la forme extrajudiciaire pour le congé du bailleur (cf. article L145-9 dans sa version actuelle).

Sans doute le bailleur est-il réputé dans l'esprit du Législateur disposer de moyens financiers supérieurs à ceux du preneur.

On peut en tout cas espérer une pause dans cette succession de textes modifiant le statut des baux commerciaux.