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L'obligation de délivrance du bailleur, ses clauses dérogatoires et leurs limites

La répartition de la charge des travaux et réparations, grosses ou menues, entre bailleur et locataire est un sujet ayant donné lieu à une abondante jurisprudence témoignant de la difficulté pour les parties de s'entendre sur leurs obligations respectives en interprétant les clauses plus ou moins prévoyantes de leur contrat de bail commercial.

Il est précisé que la question revêt un intérêt pratique moindre pour les baux d'habitation portant sur la résidence principale du locataire qui sont régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, pour lesquels la question est réglementée par les décrets n°87-812 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives et n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.

Le principe

Aux termes de l’article 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au locataire la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il est constant que les articles 1719 et suivants du Code Civil ne sont pas d'ordre public de sorte que les parties sont libres d'y déroger contractuellement, mais dans une certaine limite a précisé la jurisprudence de la Cour de Cassation.

Il s’agit en effet de l’obligation de délivrance du bailleur qui, en elle-même, est essentielle à la formation du contrat de bail.

Les dérogations et leurs limites

La clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 5 juin 2002, 00-19.037, Publié au bulletin).

Cette solution a été récemment réaffirmée (Cour de cassation, Chambre civile 3, 20 janvier 2009, 07-20.854, Inédit) :

" Vu les articles 1719 et 1720 du code civil ;

Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée; qu’il doit entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 18 septembre 2007), que la société AMP a pris à bail commercial des locaux appartenant à la société Elastipark; qu’invoquant des défaillances graves de l’installation électrique, la locataire a assigné la bailleresse pour la voir condamner à réaliser les travaux nécessaires ;

Attendu que pour débouter la locataire de ses demandes, l’arrêt retient que si le bailleur se doit de satisfaire à son obligation de délivrance, il peut se dispenser de l’obligation de délivrer des locaux en bon état de réparation par une convention, et que tel est bien le sens de la clause du bail stipulant que le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance et qu’enfin l’obligation de délivrance ne s’entend qu’au jour de prise de possession des lieux, alors que le preneur a attendu une année pour demander la mise en conformité de l’installation électrique ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, la cour d’appel a violé les textes susvisés."

De même, quelles que soient les clauses du contrat de bail, le bailleur reste tenu, au titre de son obligation de délivrance, des travaux ou réparations qu’exige un vice de construction de l’immeuble (Civ. 3ème, 9 juillet 2008, n°07-14631) :

 "Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble".

Un autre arrêt est intéressant en ce qu'il est estime que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux d’entretien ou de réparation, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenue, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble (Cour de cassation, Chambre civile 3, 2 juillet 2013, 11-28.496, Inédit).

Pour mémoire, les grosses réparations visées à l’article 606 du Code Civil sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Civ. 3ème, 13 juillet 2005, n°04-13764).

La clause prévoyant que les locaux devront être restitués en parfait état n’est pas suffisante pour transférer à la charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté (Civ. 3ème, 3 avril 2001, n°99-15740 ; Civ. 3ème, 27 septembre 2011, n°10-24065).

Les clauses du bail commercial transférant à la charge du preneur les travaux ordonnés par l'autorité administrative doivent être rédigées avec un soin particulier puisqu'elles sont dérogatoires à l'obligation de délivrance du bailleur et que la jurisprudence les interprète de manière restrictive.

La Cour de Cassation vient d'en donner une illustration aux dépens d'un bailleur qui se croyait nanti d'une clause lui permettant de transférer les travaux de ravalement à son locataire (Cass. 3e civ. 5 octobre 2017 n° 16-11-470 F-D).

Le cas particulier du ravalement enjoint par l'administration

Le propriétaire d’un immeuble reçoit une notification de la mairie de Paris le mettant en demeure de remettre en état de propreté et de ravaler la façade de son immeuble.

Il demande à son locataire d'effectuer les travaux sur le fondement d'une clause du bail lui imputant le ravalement des façades de l’immeuble.

Le locataire refuse et le propriétaire l’assigne en exécution à ses frais des travaux de ravalement de l’immeuble. La cour d’appel rejette la demande du propriétaire.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi en rappelant que les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire.

Or le bail imposait seulement au locataire, parmi les travaux à sa charge, le ravalement des façades de l’immeuble.

Le bailleur ne pouvait donc pas invoquer un manquement du locataire à ses obligations et les travaux de ravalement imposés par la mairie de Paris devaient être supportés par le propriétaire.

La solution aurait pu être différente si, dans un immeuble en copropriété, l'assemblée générale des copropriétaires avait décidé le ravalement en dehors de toute injonction de la mairie de Paris.

Une clause mettant à la charge du preneur les travaux de ravalement n'était suffisante en l'espèce : le bail aurait dû comporter en outre une clause transférant au preneur les travaux prescrits par l’autorité administrative pour s'appliquer à l'injonction administrative.

L'apport de la loi PINEL

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi PINEL a créé un article L145-40-2 dans le Code de Commerce qui prévoit que :

"Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût."

Ces dispositions nouvelles obligent donc les bailleurs et leurs conseils à être plus précis et prévoyant sur les travaux dont la charge est transférée aux preneurs pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.

Tour Eiffel

Tour Eiffel

L'obligation de délivrance du bailleur, ses clauses dérogatoires et leurs limites

La répartition de la charge des travaux et réparations, grosses ou menues, entre bailleur et locataire est un sujet ayant donné lieu à une abondante jurisprudence témoignant de la difficulté pour les parties de s'entendre sur leurs obligations respectives en interprétant les clauses plus ou moins prévoyantes de leur contrat de bail commercial.

Il est précisé que la question revêt un intérêt pratique moindre pour les baux d'habitation portant sur la résidence principale du locataire qui sont régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, pour lesquels la question est réglementée par les décrets n°87-812 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives et n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.

Le principe

Aux termes de l’article 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au locataire la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il est constant que les articles 1719 et suivants du Code Civil ne sont pas d'ordre public de sorte que les parties sont libres d'y déroger contractuellement, mais dans une certaine limite a précisé la jurisprudence de la Cour de Cassation.

Il s’agit en effet de l’obligation de délivrance du bailleur qui, en elle-même, est essentielle à la formation du contrat de bail.

Les dérogations et leurs limites

La clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 5 juin 2002, 00-19.037, Publié au bulletin).

Cette solution a été récemment réaffirmée (Cour de cassation, Chambre civile 3, 20 janvier 2009, 07-20.854, Inédit) :

" Vu les articles 1719 et 1720 du code civil ;

Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée; qu’il doit entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 18 septembre 2007), que la société AMP a pris à bail commercial des locaux appartenant à la société Elastipark; qu’invoquant des défaillances graves de l’installation électrique, la locataire a assigné la bailleresse pour la voir condamner à réaliser les travaux nécessaires ;

Attendu que pour débouter la locataire de ses demandes, l’arrêt retient que si le bailleur se doit de satisfaire à son obligation de délivrance, il peut se dispenser de l’obligation de délivrer des locaux en bon état de réparation par une convention, et que tel est bien le sens de la clause du bail stipulant que le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance et qu’enfin l’obligation de délivrance ne s’entend qu’au jour de prise de possession des lieux, alors que le preneur a attendu une année pour demander la mise en conformité de l’installation électrique ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, la cour d’appel a violé les textes susvisés."

De même, quelles que soient les clauses du contrat de bail, le bailleur reste tenu, au titre de son obligation de délivrance, des travaux ou réparations qu’exige un vice de construction de l’immeuble (Civ. 3ème, 9 juillet 2008, n°07-14631) :

 "Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble".

Un autre arrêt est intéressant en ce qu'il est estime que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux d’entretien ou de réparation, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenue, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble (Cour de cassation, Chambre civile 3, 2 juillet 2013, 11-28.496, Inédit).

Pour mémoire, les grosses réparations visées à l’article 606 du Code Civil sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Civ. 3ème, 13 juillet 2005, n°04-13764).

La clause prévoyant que les locaux devront être restitués en parfait état n’est pas suffisante pour transférer à la charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté (Civ. 3ème, 3 avril 2001, n°99-15740 ; Civ. 3ème, 27 septembre 2011, n°10-24065).

Les clauses du bail commercial transférant à la charge du preneur les travaux ordonnés par l'autorité administrative doivent être rédigées avec un soin particulier puisqu'elles sont dérogatoires à l'obligation de délivrance du bailleur et que la jurisprudence les interprète de manière restrictive.

La Cour de Cassation vient d'en donner une illustration aux dépens d'un bailleur qui se croyait nanti d'une clause lui permettant de transférer les travaux de ravalement à son locataire (Cass. 3e civ. 5 octobre 2017 n° 16-11-470 F-D).

Le cas particulier du ravalement enjoint par l'administration

Le propriétaire d’un immeuble reçoit une notification de la mairie de Paris le mettant en demeure de remettre en état de propreté et de ravaler la façade de son immeuble.

Il demande à son locataire d'effectuer les travaux sur le fondement d'une clause du bail lui imputant le ravalement des façades de l’immeuble.

Le locataire refuse et le propriétaire l’assigne en exécution à ses frais des travaux de ravalement de l’immeuble. La cour d’appel rejette la demande du propriétaire.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi en rappelant que les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire.

Or le bail imposait seulement au locataire, parmi les travaux à sa charge, le ravalement des façades de l’immeuble.

Le bailleur ne pouvait donc pas invoquer un manquement du locataire à ses obligations et les travaux de ravalement imposés par la mairie de Paris devaient être supportés par le propriétaire.

La solution aurait pu être différente si, dans un immeuble en copropriété, l'assemblée générale des copropriétaires avait décidé le ravalement en dehors de toute injonction de la mairie de Paris.

Une clause mettant à la charge du preneur les travaux de ravalement n'était suffisante en l'espèce : le bail aurait dû comporter en outre une clause transférant au preneur les travaux prescrits par l’autorité administrative pour s'appliquer à l'injonction administrative.

L'apport de la loi PINEL

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi PINEL a créé un article L145-40-2 dans le Code de Commerce qui prévoit que :

"Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût."

Ces dispositions nouvelles obligent donc les bailleurs et leurs conseils à être plus précis et prévoyant sur les travaux dont la charge est transférée aux preneurs pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.

Palais de justice

Congé, bonne foi et lettre recommandée (ou nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude)

L'article 1134 du Code Civil est mort (depuis le 1er octobre 2016) vive l'article 1104 nouveau du Code Civil !

Il dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Rappelons ici que :

  • avant la loi du 18 juin 2014 dite Loi PINEL qui avait modifié de manière éphémère l'article L145-9 du Code de Commerce sur la forme du congé qui prévoyait désormais que le congé devait être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (acte d'huissier de justice), au libre choix de chacune des parties,
  • et avant la loi du 6 août 2015 dite Loi MACRON qui a rétabli l'article L145-9 dans sa rédaction initiale concernant la forme du congé (acte extrajudiciaire) et modifié l'article L145-4 du Code de Commerce qui prévoit désormais que le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire,
  • le congé donné par le bailleur comme par le preneur devait impérativement être signifié par acte extrajudiciaire à peine de nullité (Civ. 3e, 23 mars 2011, n°10-12254 ; Civ. 3°, 30 mai 1996, n°94-14.431) même en cas de stipulations dans le bail autorisant la lettre recommandée avec avis de réception (Cass. 3e civ., 13 décembre 2000, n°99-14878, Publié au bulletin ; Cass. 3e civ., 18 juin 2013, n° 12-20241), en raison du caractère d'ordre public (par application de l'article L145-15 du même Code) des dispositions de l'article L145-4 qui prévoyait la forme requise par l'article L145-9 du Code de Commerce.

Inévitablement, les Tribunaux ont eu à connaître, avant les modifications législatives précitées, d'affaires dans lesquelles le locataire, se conformant à la clause (erronée) de son bail commercial, a donné congé par lettre recommandée avec avis de réception.

Certains bailleurs ont parfois invoqué la nullité du congé donné par lettre recommandée avec avis de réception, même en conformité avec la clause du bail, pour demander le paiement des loyers jusqu'à la prochaine échéance du bail malgré le départ du preneur.

Les juges du fond, approuvés par la Cour de Cassation, n'ont pas hésité à placer ces bailleurs et parfois leur mandataire de gestion devant leurs responsabilités.

L'espèce ici rapportée en est une récente illustration.

Loyauté dans l'exécution des contrats, encore et toujours.

Dans cette espèce, selon un acte initial ayant fait l'objet d'un renouvellement 10 ans plus tard, une société a pris à bail commercial des locaux appartenant à une SCI .

Le contrat prévoyait que le congé pouvait être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Par lettre recommandée du 1er avril 2008 adressée à la société mandataire de la bailleresse, la locataire a donné congé pour le 1er décembre 2008.

Invoquant l’irrégularité de ce congé et la poursuite du bail, la SCI l’a assignée en paiement d’un arriéré de loyers.

Par voie reconventionnelle, la société locataire a demandé la condamnation de la bailleresse et de son mandataire au paiement, à titre de dommages- intérêts, d’une somme équivalente au montant des loyers dus.

La SCI et sa mandataire ont fait grief à la Cour d'appel d’avoir accueilli la demande reconventionnelle.

La Cour de Cassation a noté que la Cour d'appel avait relevé :

  • d’une part, que la SCI, professionnelle de l’immobilier, avait rédigé le bail initial prévoyant de délivrer congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et n’avait pas attiré l’attention de la locataire sur l’irrégularité de cette clause lors du renouvellement du contrat,
  • d’autre part, que la mandataire, également professionnelle de l’immobilier, avait omis d’informer la locataire de l’irrégularité du congé alors qu’une régularisation était possible.

La Cour de Cassation a approuvé la Cour d’appel d'avoir retenu que la bailleresse et sa mandataire avaient engagé leur responsabilité, contractuelle pour la première et délictuelle pour la seconde, à l’égard de la société locataire.

Ni l’exercice d’une activité professionnelle dans les lieux loués, ni l’assistance de la locataire par un conseil lors du renouvellement du bail n'ont constitué pour la Cour de Cassation des faits susceptibles d'exonérer la bailleresse et sa mandataire de leur responsabilité (Civ. 3°, 15 décembre 2016, n°15-23529).

Dans une autre espèce, le locataire commercial qui avait donné congé par lettre recommandée avec avis de réception a formé reconventionnellement à la demande de condamnation au paiement de l’arriéré de loyers une demande de dommages-intérêts en invoquant la faute de la bailleresse qui s’était abstenue de l’alerter sur l’irrégularité du congé délivré neuf mois avant l’expiration de la période triennale (Cass. 3e civ., 15 oct. 2014, n°13-25123).

L'exigence de bonne foi dans l'exécution des contrats paraît donc faire peser sur le bailleur et, le cas échéant, son mandataire, lorsqu'ils sont qualifiés de professionnels de l'immobilier, une obligation d'information du locataire lorsqu'il est encore temps pour lui de régulariser par acte extrajudiciaire un congé donné par lettre recommandée avec avis de réception qui ne pouvait produire effet avant que la loi n'autorise désormais l'usage de cette forme pour le locataire.

En effet, par application de l'article L145-9 du Code de Commerce dans sa version en vigueur à ce jour, le bailleur demeure lui soumis à l'obligation de donner congé par acte d'huissier de justice.

Il est vrai que l'un des motifs de la loi PINEL ayant pour la première fois autorisé l'usage de la lettre recommandée avec avis de réception pour le congé était de permettre au locataire d'économiser les frais d'un acte d'huissier.

Certains commentateurs de la loi PINEL avaient critiqué ce choix en raison de la disproportion entre l'économie ainsi réalisée et le risque que le bailleur ne reçoive pas ou n'aille pas retirer la lettre recommandée avec avis de réception lui notifiant le congé du preneur dans un délai respectant le préavis.

En effet, le destinataire d'un acte d'huissier de justice est réputé l'avoir reçu à la date du jour du passage de l'huissier (dès lors que le domicile est certain) même s'il en prendra effectivement connaissance quelques jours plus tard (avis de passage ou copie de l'acte envoyé par lettre simple, cf. article 658 du Code de Procédure Civile).

En revanche, la date de réception d'une notification faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire (cf. article 669 du Code de Procédure Civile).

Malgré cette critique, la loi MACRON a maintenu la forme de la lettre recommandée pour le congé du preneur (cf. article L145-4 dans sa version actuelle) mais rétabli la forme extrajudiciaire pour le congé du bailleur (cf. article L145-9 dans sa version actuelle).

Sans doute le bailleur est-il réputé dans l'esprit du Législateur disposer de moyens financiers supérieurs à ceux du preneur.

On peut en tout cas espérer une pause dans cette succession de textes modifiant le statut des baux commerciaux.

 

 

Surelevation en copropriete

UNE NOUVELLE OPPORTUNITE : LA SURELEVATION DES BATIMENTS

Rareté du foncier en centre ville

Les principes relevant du développement durable ont conduit à limiter les extensions périphériques des agglomérations urbaines, alors que simultanément est observée une pénurie attribuée à la rareté et au coût du foncier constructible.

Parmi les réponses possibles, outre les opérations de démolition-reconstruction, la surélévation des bâtiments existants apparaît comme appropriée dans les zones urbaines les plus tendues en raison des dispositions récentes dérogeant aux règles d’urbanisme et de la construction.

Les opérations de surélévation présentent des durées de chantier plus réduites et des coûts plus modestes que ceux engagés dans une démolition-reconstruction : les surélévations, souvent réalisées en milieu occupé, évitent le versement d’indemnités aux locataires, commerçants.

L’encadrement juridique des opérations de surélévation sur des bâtiments existants a fait l’objet d’importantes évolutions par l'ordonnance n°2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logement, ainsi que par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 dite loi ALUR.

Freiner l’étalement urbain

Cette réforme a été effectuée pour freiner l’étalement urbain, de plus en plus accentué depuis les années 1990. L’éloignement du centre pose de plus en plus difficulté, et en raison de la population grandissante, des logements supplémentaires sont nécessaires dans le centre voire l’hyper-centre des grandes agglomérations.

La surélévation est désormais inscrite dans une démarche globale de densification dans les zones denses, où les besoins sont les plus grands.

Elle est également une des réponses au manque de terrains constructibles dans les tissus urbains centraux et péri centraux dans lesquels elle permet de dégager, un surplus de foncier disponible (en général au-dessus des derniers étages des bâtiments existants ou le réinvestissement des « dents creuses ») pour produire de nouveaux logements.

La surélévation d’une construction consiste à augmenter son volume et sa hauteur en créant un voire plusieurs étages supplémentaires.

Elle relève à la fois des droits de la copropriété, de la construction, de l’urbanisme.

EN COPROPRIETE

De nouvelles règles de majorité en copropriété

La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif peut être réalisée par les soins du syndicat ou par la décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant.

La règle initiale de l’unanimité des membres de la copropriété, pour toute décision de surélévation, prévue par, l’ancien article 35 de la loi de 1965 donnait implicitement un droit de veto aux propriétaires du dernier étage, défavorables à l’opération.

Le nouvel article 35 issu de l’article 61 de la loi ALUR assouplit la règle de majorité : les décisions des copropriétaires sont désormais prises à la majorité des deux tiers des membres représentant la majorité des copropriétaires.

Toutefois, lorsque la copropriété est située dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain résultant du code de l’urbanisme (article L.211-1) la décision d’aliéner le droit de surélever le bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’accord des copropriétaires pourra être motivé par la perspective d’un abaissement des charges qui peut être significatif en raison d’une nouvelle répartition des tantièmes de charges.

Les droits des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment

Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment bénéficient d’un droit de priorité, d’une part à l’occasion de la vente des locaux privatifs, par le syndicat des copropriétaires et, d’autre part, à l’occasion de la cession par le syndicat du droit de surélévation.

Lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, il est requis de réunir une assemblée spéciale des copropriétaires des bâtiments à surélever ainsi qu’une assemblée générale de tous les membres de la copropriété (article 36 de la loi de l965).

Les copropriétaires qui subissent, par suite de l'exécution des travaux de surélévation prévus à l'article 35, un préjudice répondant aux conditions fixées à l'article 9 (soit une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit un trouble de jouissance grave, même temporaire, soit de dégradations) ont droit à une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.

DROIT DE L’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION

Dispositions générales

Comme toute opération d’extension d’un bâtiment, la surélévation doit respecter les règles prescrites dans le document d’urbanisme, sauf dans le cas de celles énoncées dans l’ordonnance du 3 octobre 2013.

La surélévation doit se conformer aux prescriptions locales, figurant dans le zonage du plan local d’urbanisme (PLU) et aux règlements afférents, telles les règles de hauteur (art. C. Urb R 123-9-10), de volume, et de gabarit (art. C. urb R. 123-9-), l’aspect extérieur et les caractéristiques architecturales du bâtiment existant (art. C. urb R. 123-9- 11).

La surélévation doit également être compatible avec une certaine qualité d’insertion dans le paysage urbain et architectural environnant ; ce qui inclut la possibilité d’alignement de la surélévation sur le faîtage des bâtiments contigus existants.

La consultation de l’architecte des bâtiments de France sera nécessaire dans les zones denses intégrées dans un secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine architectural urbanistique et paysager (ZPPAUP) ou aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), ou encore de périmètre de protection des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques.

COS supprimé

La loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR a, pour faciliter la densification, supprimé le COS dans les communes couvertes par un PLU.

Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) était de 3 à Paris : 3 m² de surface plancher pour 1m² de terrain au sol.

Désormais l’article L 128-3 précise qu’à la référence au COS, il est substitué « le volume autorisé par le gabarit de la construction ».

Les constructions sont alors encadrées par les règles de gabarit, d’implantation des constructions et d’emprise au sol. La suppression du COS permet de libérer le potentiel à surélever de nombreuses constructions, notamment dans les zones urbaines denses.

Mixité sociale

En outre, le nouvel article L.123-5-1 du code de l’urbanisme permet à l’autorité compétente des dérogations à ces règles, dans les communes concernées, pour participer à un objectif de mixité sociale et en tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation.

Aires de stationnement

En ce qui concerne les aires de stationnement accompagnant toute nouvelle construction résidentielle, selon les règles du PLU, la loi ALUR permet de déroger à cette règle.

Toutefois la demande de dérogation est conditionnée par plusieurs critères tels que : les difficultés techniques liées à la nature du sous-sol, la proximité de moyens de transports collectifs, l’existence d’offres de remplacement incluant stationnement public ou privé, lorsque le bâtiment surélevé ne dispose pas d’aire de stationnement.

Permis de construire

La surélévation comme toute extension d’une construction est soumise, soit à une autorisation de construire, soit à une déclaration préalable.

Le permis de construire est requis (R.421-14-a du code de l’urbanisme) selon que les travaux ont pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 20 m2, ce seuil étant porté à 40 m2 pour répondre à la pénurie de logements dans une zone urbaine (article R.421-14-b C. urb)

Le permis de construire est aussi requis lorsque les travaux ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination (habitation, hébergement hôtelier, bureaux).

L’obligation de déposer un permis de construire est supprimée pour toute modification du volume d’une construction entraînant également le percement d’un mur extérieur, quelle que soit la surface crée (article R. 421-14 C. urb).

A PARIS

La suppression du COS a ouvert des droits à construire complémentaires sur un nombre important de parcelles parisiennes où les règles de densité empêchaient jusque-là de réaliser la totalité des surfaces permises par les règles volumétriques du PLU.

Paris retrouve de nombreuses possibilités de surélever en particulier dans les 60 000 parcelles présentant des bâtiments construits avant 1940 et en grande partie occupés par des logements ou des immeubles mixtes activités logements.

La mairie de Paris envisage de surélever 12% des immeubles parisiens, c’est-à-dire de créer un à cinq niveaux supplémentaires selon les immeubles, dans le but de créer 40.000 nouveaux logements.

En tout, 11.520 immeubles seraient concernés, soit 8,6% des immeubles que compte la capitale.

Une opération de surélévation pourrait concerner la création d’un ou deux logements à plusieurs dizaines.

En conclusion, la surélévation présente de véritables opportunités pour les copropriétés notamment celles en difficulté qui peuvent se financer pour des travaux à réaliser en cédant leurs droits à surélever à un maître d’ouvrage qui pourra vendre les lots à créer sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement.

L’architecte, maître d’œuvre de la conception, pourra en outre faire preuve de créativité dans l’expression des nouveaux volumes.

Selon l’apur (l’atelier parisien d’urbanisme), la suppression des règles de densité (COS), effectuée par la loi ALUR, ouvre des droits de construire nouveaux qui vont favoriser la relance des opérations de logement et, dans le contexte parisien, d’une ville déjà très largement bâtie, ce potentiel de constructibilité va se concrétiser par une nouvelle dynamique de surélévation des bâtiments existants.

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Loyers horloge

En matière de prescription, il ne faut pas confondre loyers et biens de consommation

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (ajouté par la loi du 24 mars 2014 dite Loi ALUR) prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La prescription de l'action en paiement des loyers et des charges a ainsi échappé au délai de droit commun de cinq ans prévu par l'article 2224 du Code Civil (créé par la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile) et avant lui par l'ancien article 2277 du Civil Civil (abrogé par par la loi du 17 juin 2008).

Raccourcissement du délai de prescription

Ce raccourcissement du délai de prescription de 5 à 3 ans ne concerne toutefois que les contrats de location soumis à la loi du 6 juillet 1989 s'appliquant aux locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur ainsi qu'aux locaux accessoires loués par le même bailleur (cf. article 2 de la loi du 6 juillet 1989).

L’article L. 137-2 du code de la consommation prévoit quant à lui que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Le télescopage de ces deux textes à l'initiative d'un locataire d'une résidence principale contre un bailleur professionnel était prévisible.

Application du délai triennal

Un propriétaire d’un logement social a assigné d'anciens locataires en paiement d’une somme au titre des réparations locatives et d’un solde de loyer.

Pour déclarer prescrite l’action en paiement, le jugement retient que la société bailleresse est un professionnel de la location immobilière sociale, que la location d’un logement est une fourniture de services, le bailleur mettant à la disposition du locataire un local en contrepartie d’un loyer, que la prescription biennale de l’article L. 137-2 du code de la consommation s’applique donc aux relations entre les parties.

La Cour de Cassation a reproché au Tribunal d'avoir statué ainsi, alors que le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l’article 7-1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés.

Cette décision publiée sur le site de la Cour de Cassation et vouée à une large diffusion sera de nature à rassurer les bailleurs professionnels.

Application du délai biennal

Il ne faut toutefois pas perdre de vue, au regard de sa motivation, que cet arrêt ne concerne que les locations régies par la loi du 6 juillet 1989.

On peut s'interroger sur le délai de prescription de l'action en paiement des loyers et des charges dus en exécution d'un bail soumis au droit commun du louage (articles 1714 et suivants du Code Civil) pour un garage loué à un particulier de manière non accessoire à son logement ou pour une location saisonnière.

Faute de règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, le délai de prescription biennal paraît devoir s'appliquer en cas de location entre un professionnel et un consommateur.

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